库尔勒市中心城区商业地价分布规律研究
　　摘要:利用库尔勒市中心城区2010年商业地价数据,结合地统计学和GIS空间分析方法,在ARCGIS软件的支持下,生成商业地价等值线图,并在此基础之上揭示库尔勒市中心城区商业用地价格空间分布规律,结果表明:库尔勒市中心城区市商业地价中心分为两级,一级中心1个,二级中心2个;地价的空间向心性明显,分布整体呈现圈层结构,地价越高的区域面积越小;地价峰值与商业中心的分布密切相关,商业地价的变化与交通主干道方向具有一定的一致性.
　　关键词:商业用地地价;空间分布;地统计学;库尔勒市中心城区
　　引言地价是土地市场的核心,是土地市场运作的重要信息和价值判断标准,也是市场调节配置土地资源的重要杠杆.城市商业地价是城市地价的一个重要分支,在土地交易中具有较高的土地价格,同时表现出很强的时空规律性,因此成为土地科学和经济地理学研究的热点问题[1].本文以库尔勒市为例,利用地统计学空间插值方法模拟城市商业用地地价空间分布,试图展现其特征.旨在揭示城市内部商业用地地价空间分异的一般规律.可以为区域产业布局、土地资源优化配置以及地价管理政策的制定提供有力的理论支持.
　　1 研究区概况与数据来源
　　1.1 研究区概况
　　库尔勒市是新疆仅次于乌鲁木齐的第二大城市,是新疆自治区政府实施"北乌南库"发展的对象城市,也是是辐射南疆的中心城市经济圈.库尔勒市域总面积7116.89km2,本文的研究范围包括库尔勒市的建成区及邻近区域,总面积226.17km2.
　　1.2 数据来源及处理
　　本研究数据来源于国土资源部《2010 年库尔勒市土地价格调查》项目.共收集租金资料800 余个.样本基本覆盖了整个中心城区的各商业中心.本文采用利用收益还原法中的租金剥离法评估地价,按统一内涵进行修正[2].最后除去租金剥离出现的地价负值和明显的畸高值、畸低值等异常值[3],获得有效地价样点样本141 个.
　　1.3 研究方法
　　1.3.1 地统计学
　　地统计学又称地质统计学,是在法国著名统计学家G. Matheron大量理论研究的基础上逐渐形成的一门新的统计学分支[4].它是以区域化变量为基础,借助变异函数,研究既具有随机性又具有结构性,或空间相关性和依赖性的自然现象的一门科学.凡是与空间数据的结构性和随机性,或空间相关性和依赖性,或空间格局与变异有关的研究,并对这些数据进行最优无偏内插估计,或模拟这些数据的离散性、波动性时,皆可应用地统计学的理论与方法.
　　地统计分析理论基础包括前提假设、区域化变量、变异分析和空间估值.
　　1.3.2 插值方法
　　空间插值方法包括确定性插值方法和克里格插件值方法(即狭义的地统计插值方法)[6].克里格插值法是建立在变异函数理论及结构分析基础上,是对有限区域内的区域化变量取值进行线性无偏最优估计的一种方法[7- 8].
　　2 结果与分析
　　2.1 基于探索性空间数据分析的样点数据检验
　　探索性空间数据分析(简称ESDA)是空间数据分析技术的一种[9- 10].ESDA 的目的是寻找数据内在的规律性,再根据这些规律寻找合适的空间插值模型.
　　对库尔勒市2010 年商业用地样点的数据进行分析可知,原始样点地价数据的频率直方图表明不符合正态分布.经过log 转换后的的样点地价分布更接近正态分布.地价样点在东西和南北方向中均呈现倒置的"U"型,地价在东北方向上具有空间自相关性.
　　基于以上分析,选择球状模型的克里格方法,以步长300m 进行空间插值.
　　2.2 商业用地地价空间分布结构分析
　　利用数字地价模型绘制研究区500 元/m2 的地价等值线图,库尔勒市商业用地地价空间分布具有显著的规律性,主要体现在:
　　(1)研究区商业地价分布呈现以五岔路口为一级中心,汽车客运站和火车东站为次级中心的分布格局;商业地价空间向心性明显,呈现出紧凑的圈层结构,从市中心向外围递减的变化趋势十分显著,且市中心及其附近地价等值线密集,而外围区域地价等值线稀疏,市中心较外围区域地价变化速率大.
　　(2) 将地价等值线图和库尔勒市交通主干道图叠加分分析,可以看出地价等值线与城市主干道呈现出局部平行关系,或商业地价随着城市主干道的延伸而逐渐降低.
　　(3)以库尔勒市中心地价最高的五岔路口为基点,并通过基点做建立了8 个地价剖面.可以得知,地价自中心基点向城区边缘的总趋势是降低的,距离中心基点越近的地区,地价下降越快,越靠近边缘的地方,地价下降较为平缓.但在不同方向表现出不同的特点.
　　3 结论
　　3.1 以GIS 空间分析方法和地统计学为工具,并借助ArcGIS 软件的空间分析工具,对2010 年商业用地样点地价进行探索性空间分析,结果表明商业地价数据经log 转换后呈正态分布,样本地价数据无论在东西还是南北方向都呈"倒U 型"分布趋势.半变异/ 协方差函数云图表明样点地价在东北方向上具有空间自相关性.
　　3.2 通过分析2010 年地价的等值线图发现,研究区地价分布呈现以五岔路口为一级中心,汽车客运站和火车东站为次级中心的分布格局;地价的空间向心性明显,分布整体呈现圈层结构,地价越高的区域面积越小;同时地价分布呈现区域差异性;地价峰值与商业中心的分布密切相关,商业地价的变化与交通主干道方向具有一定的一致性.