我国股票市场货币政策财富传导效应实证研究
　　摘要:本文分析了限购后购房供需的变化路径,限购只能暂时性压制需求,对供给有逆向作用,未来供需不平衡可能加剧,进而指出应该加强限购政策与其他政策的配合使用:以房产税的结合使用中和其政策刚性,放松二手房市场盘活存量房,加强保障房建设增加住房供给和解决低收入者的居住问题.
　　关键词:限购:供需不平衡:政策配合
　　2010年以来的房地产调控号称史上最严厉的调控,一个突出特点就是通过行政力量强行介入房地产市场的供求,直接改变当期市场供求力量的对比,从而达到改变均衡价格、控制房价上涨的目的.其中一个典型代表就是限购政策.限购从出台之日起,关于其合理性和有效性就备受争议.正确分析和看待限购政策对于房地产调控的成功具有较大意义.
　　限购政策及其优劣之辩
　　2 0 1 0 年4 月, 北京出台的" 国十条"细则中首次规定"每户家庭只能新购一套住房",拉开了限购政策的序幕,之后上海广州等17个一二线城市也实行限购政策.2011年的"新国八条"全国推广限购,至2011年底有72个城市实行不同程度的限购政策.在预期构想上,限购政策通过直接限制消费者的购买行为,从而控制现实需求,进而改变整个市场的供需状况,供给方和需求方的谈判地位发生变化,促使房地产商降价销售.
　　虽然从原理设计上行得通,但限购政策存在较多争议,主要集中在两个方面:合理性和有效性.首先在限购政策的必要性和合理性方面,顾书桂(2011)认为限购是中国房地产调控的最佳切入点,是市场经济条件下需求管理的一种形式;郑湘萍(2012)认为住房限购并没有违背经济正义精神,因为限购令旨在限制投资需求,控制房价飞涨,让中低收入阶层得到最大可能的利益.而高飞(2011)从法律角度认为限购增加了交易费用,扰乱了市场秩序,违反了比例原则.其次在限购令的效应方面,主要是结合实际数据进行的实证分析结果.孙莹、罗新波、焦爱英(2011)通过天津市的数据分析认为限购令对房价的抑制效果有限,"限购令"之后房地产交易量总体下滑,但可能出现大幅波动;王超、墨珊珊(2011)用Wilcox on检验对限购令进行了实证研究,结果表明房价没有下降,但增长率放缓;袁雪露(2011)通过对32个城市的数据分析认为限购政策对打击投资投机性购房行为起到了强有力的作用,从而有望让房地产市场回归正常的需求.
　　纵观上述观点,赞成的观点主要从社会公义和权益性出发,而反对的观点则是从法理角度论述,针对限购的实证结果表明限购取得一定效果,但仍有待检验.本文认为,限购作为阶段性的过渡政策,是目前最强有力的调控手段,具有较强的现实意义,但是在其本身的制度设计上,扭曲了供求关系,需要其他政策的配合进行矫正.
　　限购对房地产市场供求的扭曲
　　市场的均衡价格由供给和需求共同决定,随供求关系的变化而变化,限购政策作用的发挥正是基于这一规律,但市场的供求力量具有客观性,只能暂时改变.
　　(一)限购政策造成需求的延迟释放
　　房地产市场中的需求可以分为三类:刚性需求(rigid demand)、投资需求(investment demand)和投机需求(speculative demand),房地产市场的总需求就是这三种需求的总和,我们可以用公式来表达:
　　D=RD+ID+SD 公式1房地产调控是一个持续的概念,因此引入时间概念,并分为三个时期:调控前、调控期和调控措施结束后,这里主要有两个时点, t期和t+1期,t这一时点表示限购政策开始实施,而t+1这一时点表示当前的房地产政策停止.
　　首先分析正常的需求发展状况,随着时间推移,在可预见的一段时间内应该是逐渐增长的,在上图中表现为向右上倾斜的一条直线.究其原因,主要有以下几点:一是随着城镇化的进程,居民对住房的刚性需求会有较大增长;二是随着居民生活条件的改善,改善性住房的需求也越来越高;三是居民收入提高后,自动会产生投资需求和投机获利的想法.
　　在t期之前,房地产需求按照原路径前进.在t期发生触发事件(限购政策实施),原有路径被打破.限购政策直接作用于市场的需求,强行将投资和投机需求清除,同时对刚性需求也造成了一定限制,如部分改善性需求受到限制或者主动延迟需求,这部分需求我们称之为t期即时延迟的购房需求,在图中表现为需求从A点直接下降到B点,线段AB即为延迟的需求量.为了数学上分析方便,我们假定此时投资需求和投机需求已经被全部挤出,即这两项都为0,而一部分刚需延迟到下期,则t期的总需求可以表示为:
　　Dt=RDt-rdt,公式2其中rdt为推迟的t期刚性需求,此时表现为需求的极大萎缩.
　　在调控政策的持续期内,需求由A点直接下降到B点后,还会有个持续的下降过程,图中表现为线段BC向右下倾斜,具体原因有以下几点:一是由于房价的上升预期减弱,投资或投机房产的获利前景变淡,尚存的投资和投机需求会逐渐退出;二是由于房价预期的变化,部分刚需会主动推迟购房,以等待合适的时机出手;三是由于居民普遍具有"买涨不买跌"的心理,在房价预期下降的情况下,普遍存在观望心理.随着线段BC的向右下倾斜,和原有正常需求之间的差距就越来越大,但这也就意味着在调控期暂时压制的购房需求也在不断累计.
　　假设在各种条件的综合作用下,房地产调控措施在t+1期退出.刚性需求只能暂时性压制,在失去外部压力的情况下必将会释放出来,而投资投机性需求也会随之释放.在图中,累计的需求为线段CE,其中CD为正常累计的购房需求,而DE=AB为t期即时推迟的需求,则购房需求由C点越过D点直接达到E点.
　　接下来我们分析购房需求突然大爆发的后续影响.刚性需求通常情况下比较稳定,有个逐步释放的过程,但在市场预期发生变化时,也会具有弹性,有可能会提前释放,主要表现为当房价上涨预期明确时,即使居民一年后才需要房子,也会在提前购买住房,以规避价格上涨风险.同时,我们还要分析刚性需求和投资投机需求之间的关系.房子虽然具有投资价值,但前提是其具有居住功能,可以满足居民的居住需求,因此房产投资投机的获利机会最终是基于刚性需求的规模上.刚性需求越旺盛,房子的价值也就越高,投资投机需求也就会越旺盛.为了表示刚性需求和投资投机需求之间的关系,这里可以用公式来表示:
　　即ID=αRD,SD=βRD,其中α>0, β>0结合以上分析,t+1期的房地产需求可以表示为Dt+1=RDt+1+rdt+IDt+1+SDt+1= RDt+1+rdt +α(RDt+1+rdt)+β(RDt+1+rdt)= RDt+1+αRDt+1+βRDt+1+(1+α+β)rdt, 公式3按照原有路径,正常的Dt+1= RDt+1+αRDt+1+βRDt+1,对比公式3可以发现经过购房需求的延迟释放, t+1期的总需求增加了(1+α+β)rdt,即不仅刚需会有较大增长,投资性需求和投机性需求也会有较大的增长,在图中表现为E点之后的斜率增加.因此,我们可以预见,在没有后续有效措施的情况下,一旦调控停止,必将面临需求的报复性反弹.
　　即使限购政策没有停止,对需求的压制效果也会逐渐减弱.刚需可以延迟释放,但只能暂时推迟,在一定时间后必将释放.从目前的实际情况来看,2012年七八月份,全国各地房地产成交量大幅上升,就是刚需集中爆发的结果,限购政策此时显得无能为力.
　　(二)限购政策对供给的逆向作用
　　限购政策在直接影响购房需求的同时,也会影响房地产商的预期.销售速度减缓,资金周转速度变慢,房地产企业的资  金链条收紧,逼迫房地产企业为了生存而放弃"惜售"和"捂盘"策略,低价将住房投入市场以换取流动资金.从短期来看,这种方式可以达到增加市场供给,降低住房价格的目的.
　　一些大型房企,如万科,提出"现金为王"的口号,加紧消化现有库存.由于目前的住房供给,都是前期投资形成的,房地产商低价促销会逐步消化掉库存.
　　从长期来看,情况与短期相反,房地产企业资金紧张则会减少供给.首先是供给意愿降低.由于房地产开发建设周期长、资金投入大,开发商在未来预期不乐观的情况下,不会大幅加大开发力度,以规避后期项目上市时可能遭遇的政策风险和市场风险.同时,房地产商本身也不愿大幅增加供给.由于住房需求具有刚性,长期需求价格弹性偏低,因此开发商有控制供应,使供给曲线左移,从而保持价格稳定上涨的动机.其次是开发商的供给能力降低.开发商资金紧张可能无力进行大幅的开发,即使现有项目也可能因资金问题造成工程延期或者形成烂尾楼,预期的市场供给无法实现.再次,由于限购只针对住宅市场,不包括商业地产,因此开发商出于逐利的本能会转向商业地产,从而造成住宅市场的供给不足.
　　而目前的一些数据也预示着未来房地产的供给可能会减少.根据国家统计局的数据绘制全国房地产开发投资的增速情况.从图中可以看出,房地产开发投资完成额的累计同比从2011年6月以来几乎是逐月下降,表明房地产市场的供给速度在放缓.考虑到房地产的开发周期是2-3年,从以上数据可以推断出,两三年后房地产的供给将会大受影响,有可能造成供给不足的情况.
　　全国房地产开发投资增速
　　(三)未来房地产供需失衡的加剧
　　之所以出台限购等调控政策,就是因为之前需求过于旺盛,出现了较为严重的供需失衡,造成房地产价格的飙升.限购政策通过直接控制需求和改变预期,改变了之前的供需关系,是调节供需失衡的一种手段.但从实际效果来看,供需的失衡反而加剧.调控期间成交量极度萎缩,居民正常需求无法满足,房地产企业也举步维艰,供需无法有效契合.而从长期来看,根据上述对供需的分别分析,推迟的需求可能会集中爆发,而由于前期投资不足,当期供给可能又会出现短缺,从而供给和需求还是一种不均衡状态,甚至有加重的态势.显然,这并不是我们调控的目的所在,也不是市场的正常状态.
　　政策配合对限购扭曲效应的矫正
　　限购政策具有较强的刚性,其进入和退出都会对市场造成较为严重的冲击.其制度设计上也有一定的缺陷,对供给和需求的调整过于猛烈,易造成供需关系的扭曲.但是,限购也是目前较为有效的调控工具,不可轻易放弃,需要通过其他政策配合来进行矫正.
　　(一)限购政策和房产税政策的结合使用
　　考虑到限购政策的刚性问题,应辅以更多以经济手段来进行调控,赋予房地产调控政策更大的弹性.目前备受推崇的是实行房产税,许多专家认为房产税可以代替限购政策.但从上海和重庆目前实施房产税的情况来看,房产税效果的发挥受到了较多的限制.因此,至少在短期内,限购政策和房产税政策不是互相替代的关系,而是互为补充的关系.二者的配合可以通过一松一紧的方式来实现,即限购政策逐渐放松,房产税政策逐步收紧.如可以从家庭仅限购买一套住房放松为两套住房,在限购放松的过程中会有大量需求释放出来,投资投机需求也会增加,此时应该通过征收房产税来保护刚需,抑制投资投机需求.在房产税推进时,应积极加强房产税的试点,确保可以填补限购放松后的空白管理区域,成熟后向全国推广.在税率设置上,可参考国外房产税一般采用的比例税.但是针对当前房地产市场发展中的不良状况,并考虑我国经济和社会发展的稳定健康目的,应对不同类型的房地产采用区别税率,甚至为达到调控效果可采用超面积累进税率制,以更好地体现税收的纵向公平原则.
　　(二)限购条件下二手房市场的放松
　　目前对二手房的限制主要体现在税费政策上.税费政策是房地产调控的重要工具,政府多次通过税费的调整来进行调控.由于通过转手交易增值是投机获利主要方式,为了遏制投机,政府对二手房交易进行了诸多的限制.国家税务总局发布的《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》,  明确了个人买卖二手房,必须交纳个人税.在办理二手房过户时,要做到各税统管,不能只负责征收契税,其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收.财政部也规定个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税.通过对二手房交易税费和年限的控制,房地产投机的成本大大增加,在一定程度上起到了抑制投机的作用.对二手房的限制还体现在贷款政策上,以青岛市为例,一手房公积金贷款额度为40万元,而二手房贷款额度为25万元.由于目前的房价收入比较高,居民购买住房普遍需要贷款,二手房贷款条件的限制也会导致部分人群放弃二手房而购买新房.
　　对二手房高额征税和贷款限制本来的目的是为了遏制投机,而且确实可以起到一定作用.但是,在目前实行限购的情况下,整个市场环境已经发生较大变化.投机者购买住房的渠道受到限制,投机需求已经被极大压制.在此背景下,投机通过买卖转手交易获利的通道已不顺畅,即使将之前购买的住房销售回笼资金也无法重新进入房地产市场,二手房政策在限购地区的意义已经严重下降.相反,此时应该放松二手房市场的交易.之前已有论述,限购会影响未来住房供给.但住房供给分为两个部分,新增住房和存量住房.在之前的大规模投资过程中,我国已经形成了规模较大的存量房.国外的房地产交易以存量房交易为主,而我国以新房交易为主,因此盘活存量房市场可以有效增加住房供给.由于过高的税负却对二手房造成极大的限制,二手房价格高于新房价格,投机者的房子无法出手,造成大量房屋空置而无法进入市场.因此,当限购政策出台后,放开二手房市场可以将投机者的住房重新进入市场,增加当期供给,而不会引起投机活动的增加.
　　(三)住房保障建设填补商业投资下降的空缺
　　前述提高限购政策对未来供给的逆向影响,房地产商业投资会出现下降.此副作用可以通过保障房建设来进行矫正.
　　增加保障房的供应可以通过两种方式:政府直接增加供给和间接增加供给.直接增加供给是政府通过修建直接增加,可以短时间扩大住房总量,但会造成财政压力过大,而且在目前的情况下,政府也不愿意这么多做.比较可行的方式是间接增加供给,政府对保障房政策出台优惠措施,减少住房投入要素的成本,降低平均成本和边际成本,从而增加住房的供给.通过不断丰富住房保障的形式和内容,逐步形成多主体参与、多渠道筹集资金、多种方式并重的住房保障制度.同时,限购只是控制了需求,并没有解决低收入者的住房问题,没有实现居者有其屋的目标.而保障房通过严把准入机制,在定量的基础上,辅以定性标准,保证保障房真正能沟通提供给低收入群体.强化退出监督机制,家庭脱困后要及时退出,将保障房回流到政府手中,以便为更需要的人服务.因此,二者可以实现较好的配合.
　　结论
　　在当前的情况下,限购是比较有效的措施,但是其自身制度设计上有很大的缺陷,容易对供需造成扭曲.在限购发挥作用的同时,应该通过政策配合来对其造成的扭曲进行矫正:
　　以房产税的结合使用中和其政策刚性,放松二手房市场盘活存量房,加强保障房建设增加住房供给和解决低收入者的居住问题.这样,才能充分发挥限购政策的过渡作用,为以后的调控措施奠定良好的基础.